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    上海新天地开发模式对整体开发黎平古城翘街的启示

    发布时间:2013-11-06 08:47:12 来源: 浏览次数:

     

    200851416日,根据州委安排,在州委副书记、纪委书记韩卉,凯里军分区政委朱元俊的率领下,以州县宣传部、竞技宝下载苹果、旅游、建设、规划等部门领导组成的考察团一行13人,对上海新天地进行实地考察。其开发模式对我们如何实施黎平古城翘街的整体开发提供了许多有益启示。

    一、上海新天地开发模式

    上海新天地座落在上海市卢湾区中心、中共一大会址周围地带,总规划占地面积52公顷780亩,由香港瑞安房地产发展限公司设计,上海市卢湾区批准,香港瑞安房地产发展有限公司投资开发。该公司拥有资产400亿元,新天地规划投资计划分10期完成,投资项目包括:1、中共一大会址周围1 .5万平方米古建筑的维修、保护与开发。2、中共一大址1.5万平方米以外的房地产整体开发。现开发已完成三期,第一期是瑞安房地产发展有限公司上海办公楼区开发。第二期是上海中共一大会址1.5万平方米的古建筑维修、保护与开发。第三期是太平桥人工湖绿地和写字楼商业用房开发。现正实施第四期开发工程。这里重点介绍上海一大会址周围1.5万平方米古建筑维修保护和开发情况。

    上海中共一大会址1.5万平方米范围主要包括:瑞安上海新天地1号会所、上海中共一大会址纪念馆、上海中共一大陈列馆、《周恩来在上海》陈列馆、“屋里厢”陈列馆和旅游休闲设施包括茶馆、餐厅、音乐酒吧、露天酒吧、旅游商品购物区等功能区组成。

    1、瑞安上海新天地1号会所是上海20世纪20年代修建的一栋西式建筑,也是保存完好修旧如旧的一栋建筑,整栋建筑分别由天井、别墅楼、后花园三部分组成。别墅楼分三层,一层是别墅主人会客、洽谈生意的场所,现为瑞安房地产发展有限公司新天地开发规划模型展厅和汤志义漆画展厅,现展出新天地开发规划模型和汤志义漆画,二楼设咖啡屋、茶馆,是公司接待国内外高级官员和重要客人的场所。三楼是会客厅和展览别墅主人老式家俱以及维修前的图片和实物展厅。

    2、上海中共一大会址由中共一大会址纪念馆、中共一大会址陈列馆、《周恩来在上海》陈列馆三部分组成,全部为二层楼西式建筑。中共一大会址原貌陈列,中共一大会址陈列馆分两层辅助陈列,一层是陈展序厅和红色旅游纪念品展览销售厅,一层陈展序厅约为40平方米,正面是鲜红的党旗和鲜花,侧面是上海“一大”会议会址、瑞金、延安、西柏坡四幅图片;红色旅游纪念品展览销售厅主要展览和销售红色纪念品。二层为环型辅助陈列馆。陈列内容主要是中国共产党创建历史文物陈列,分为三个部分:一、中国共产党成立是中近代历史发展的必须结果。展示从鸦片战争以来到中国共产党成立这一历史时期重大历史事件。二、中国共产党成立是马克思列宁主义与中国工人运动相结合的产物。三、中国共产党成立是开天辟地的大事变。展示的形式采取图片、文字、实物和塑像相结合的方式陈列展出。

    《周恩来在上海》陈列馆主要是采取图片陈列的形式陈列周恩来从二十世纪二十年代到建国后在上海工作和活动的情况。

    3、“屋里厢”陈列馆。主要是上海20世纪二、三十年代上海人生活的真实写照陈列,采取图片、文字与实物陈列的形式,展示上世纪二三十年代上海一家人祖孙三代的生活,通过实物、图片、文字、生活起居、厅堂、书房、卧室、厨房及上海人生活用具等实物展示上海人上世纪二、三十年代的生活过程。

    4、其他古建筑均开发为茶馆、餐馆、音乐酒吧、露天酒吧和旅游商品购物中心。集参观考察、商务洽谈、旅游、休闲、餐饮、购物于一体,是目前景区综合运营开发的成功模式,非常值得其他景区的借鉴。

    二、黎平古城翘街现状

    一是资金投入不足。2004年以来,县委县政府利用国家加大对红色旅游资源的开发力度,已投入旅游国债资金和革命老区经费1300余万元,对古城翘街进行整治,整治街面680,主街实现“三成”下地,维修了黎平会议会址、中央红军教导师和中央红军干部修养连旧址,毛泽东住处、福音堂等红色历史遗迹,按修旧如旧的原则对89户临街居民住户门面进行了临街立面整治,同时采取政府资助的方式维修了最具典型特色的民居,由于古城翘街保护范围近1平方公里,需要投入保护、打造和开发的资金相当大,因此,投入严重不足。

    二是资源亟待整合:目前,翘街的红色遗址主要有:黎平会议会址、毛泽东住处、中央红军教导师旧址、中央红军干部休养旧址、福晋堂(李德、博古、凯丰住处)、中央红军苏维埃银行旧址以及老一辈无产阶级革命前辈住处,历史遗迹有两湖会馆、孔庙大成殿、古泉井等,这些红色文化资源和历史文化资源交相辉映,珠联璧合,赋寓于古城翘街丰厚的文化内涵,有待于进一步的挖掘,整合和开发,经过古城翘街国有资产清理组对现存的国有资产进行清理,仅国有资产就有19处,土地面积16709.2平方米 ,房屋面积15341.7平方米,尚有许多集体资产还未清理,这些国有资产部分已由政府征用,部分还属有关单位所有,急需政府采取措施征用过来,然后整体进行资源整合、打造和开发,充分发挥和创造价值。

    三是住户经营亟待规范:翘街居民住户众多,临街门经营项目和产品千姿百态、五花八门,且各自为政,这都是缺乏统一规划所形成的,目前的经营状况与景区点的打造极不协调,同时也使古城翘街的文化内涵和底蕴无法显现。

    四是古城翘街居民的文物保护意识和旅游开发意谈:从目前的状况看,由于黎平的旅游尚处在起步阶段,古城翘街作为黎平的主要景区(景点)之一,暂时还没有给翘街居民带来实惠,加之翘街居民“只缘身在此山中”,对翘街的文物价值和旅游开发价值没有很好的认识,保护意识淡簿,有的住户为改善目前的居住状况,人为的对很有文物保护价值的民居进行改造,有的住户占用古老巷道建私人建筑,个别单位和私人建筑超高等影响古城整体效果等等,这些都是与翘街的保护和开发大相径庭的,特别是在近期实施的旅游道路、步道和其他设施的维修建设中,出现了一些阻力,这些都是认识不到位和观念淡薄的具体表现。

    三、对整体开发黎平古城翘街的几点启示

    这次考察,是一次很好的学习机会,既开阔了眼界,受到了教育,又学到了经验,启发了思维,为下步黎平古城翘街的整体打造和开发提供了最有益的借鉴,如何打造和整体保护、打造翘街是我们面临新的课题。上海新天地的开发模式,给我们整体打造和综合开发古城翘街提供了几点启示:

    (一)准确定位。古城翘街的定位必须是红色文化的翘街,历史文化的翘街。这个定位基于两点:首先是红色文化的翘街,因为它是中央红军长征入黔的第一城,中央红军长征途中召开的第一次中央政治局会议——黎平会议,否定了李德、博古的错误主张,作了《战略方针之决定》的正确决议,挽救了党,挽救了红军,挽救了中央革命,实现了黎平转兵,揭开了伟大转折之序幕,是中国革命走向胜利的起点,进行了黎平整编,使红军更加机动灵活,战斗力大大加强,毛泽东结束了自宁都会议以来长达3年之久受排济的地位,重新走上了领导党、红军和中因革命的历史舞台,以黎平会议会址为核心的包括毛泽东住处等众多的红色遗址建筑群,赋予了古城翘街深厚和丰富的红色文化内涵。其次,翘街是历史文化的翘街,黎平建府的历史虽然只有595年,但其建筑风格是荆楚汉文化和侗苗少族民族的完美结合,整个古城翘街集红色文化、历史文化等多元文化于一体,底蕴深厚,以明清古建筑群、两湖会馆、古泉井、古巷道为代表的建筑群,被权威学者和专业人士称之为明清时代的“清明上河图”。

    (二)明确思路和重点。古城翘街的整体打造必须有一个清晰的思路和重点,总的思路是:整体规划,有效保护,整合资源,分期开发。打造和开发的重点是紧紧抓住建设黎平会议纪念馆契机,重点打造以黎平会议会址为核心的一城一街一馆。“一城”就是围绕“红军长征入黔第一城”,对黎平古城进行总体策划和打造,“一街”就是围绕“红色文化、历史文化”的定位对翘街进行整体策划和打造,“一馆”就是高起点、高标准规划设计建设好黎平会议纪念馆。

    围绕思路和重点,黎平古城翘街的整体开发应分以下几个步骤实施。

    第一,编制翘街古城总体规划和详细规划,明确古城翘街的总体保护范围和核心保护区域,对重点建筑、巷道、民居、古井等红色文化遗址和古城文化遗址进行挂牌保护,严禁破坏古城风貌的违规建筑再度出现。

    第二、逐步整治已建成有损古城风貌的超高建筑和不协调建筑,尽快实施道路、步道和临街居民住房立面整治工程。

    第三、对现有的国有资产和集体资产进行全面清理,目前,国有资产清理已基本结束,集体资产和具有较高保护和开发价值的典型民居尚未清理,必须尽快进行。

    第四政府对已清理出来和国有资产和后清理出来的集体资产征用过来,对典有较高保护价值和开发价值的典型居民挂牌保护,同时政府下文明令禁止翘街古城居民旧房改造及古城保护范围内的各种建设的审批关,确保古城不被新的建设所破坏。

    第五、整合资源,分期开发。目前应对政府已征用过来的维修好的国有资产如中央红军干部修养连,福音堂已成型的具有开发价值的地方进行保护性开发,可以通过招商租赁的形式,鼓励国家单位和个人进行保护性开发经营,所经营的项目必须经过有关部门批准,符合翘街未来的整体打造和古城特色,同时政府通过有意识的组织有关部门经营获得效益,通过典型引路、示范带动、政府引导,使翘街居民真正认识翘街的价值和旅游开发带来的实惠,让古城居民自觉参与到保护和开发翘街的工作中来。

    第六,对翘街所有的店铺经营统一进行规划,保留适合古城风貌的经营项目,迁出不适合古城风貌的经营项目,引进能体现古城风貌的经营项目和产品,恢复旧时的老铺面和老字号,增加红色文化和历史文化内涵,逐步还原旧时古街区商贸云集、繁华的风貌。

    (三)整体开发目标分近期目标和长远目标。近期目标是通过逐步完善基础设施建设和景区设施建设,真正使翘街成为与肇兴景区、八舟河景区三足鼎立支撑国家级风景名胜区黎平侗乡旅游起步的著名景点。长远目标是通过用几年的时间精心策划、整体打造、科学运作,真正把古城翘街建设成集红色文化、历史文化、建筑文化、商贾文化、会馆文化、古井文化等多元文化于一体的文化博物馆和国家级风景名胜区黎平侗乡的核心精品景区,把黎平会议会址和黎平会议纪念馆建成全国党员干部职工和全国各族人民进行党的实事求是、独立自主思想路线的教育基地、全国30条红色旅游精品线最有价值和特色的链接点、全国100个最有价值和最具特色红色旅游的精典景区(景点)。